El Usufructo y la nuda propiedad

Tanto el nudo propietario como el usufructuario tienen derechos y obligaciones vinculadas a la propiedad, establecidas en el Código Civil. En el caso del nudo propietario:

• Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias. El usufructuario le dará aviso de que la propiedad requiere de arreglos y el nudo propietario las ejecutará.
• Pago de impuestos y tributos. Todos los impuestos sobre el bien usufructuado correrán por cuenta del nudo propietario, con excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Pago de los gastos de comunidad. Es el nudo propietario quien debe asumir los gastos de comunidad.
• Hacerse cargo de la hipoteca. Si el bien está hipotecado en el momento en que se constituye el usufructo, corresponde al nudo propietario pagar las cuotas correspondientes.
• Respetar el derecho del usufructuario. Es obligación del nudo propietario no alterar el bien cuando se perjudica al usufructuario.

El nudo propietario tiene, en primer lugar, el derecho de propiedad sobre el bien, aunque no sea el usufructuario. En este derecho se sustentan otros:

• Derecho a la recuperar el uso del bien cuando se cumpla alguna de las condiciones previstas en el artículo 513 del Código Civil, pasará a tener pleno dominio del bien.
• Derecho a vender la nuda propiedad a un tercero, respetando al usufructuario.
• Derecho a hipotecar la nuda propiedad.
• Derecho a realizar mejoras en la propiedad, siempre que no perjudiquen al usufructuario.
• Derecho a percibir los frutos naturales o industriales pendientes al tiempo de extinguirse el plazo del usufructo.

El usufructuario tiene también obligaciones con respecto a la vivienda que ocupa. Destacamos aquí la Ley reguladora de los Derechos de Usufructo, uso y habitación, del año 2000. El artículo 470 del Código Civil establece que:

Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo, en su defecto, o por insuficiencia de este, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.

• Realizar las reparaciones ordinarias que la vivienda necesite. Se trata de arreglos de deterioros o desperfectos derivados del uso del bien.
• Pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles, de acuerdo con lo que determina la Ley de Haciendas Locales.
• Conservar cuidadosamente el bien que usufructúa.
• Anunciar al nudo propietario la necesidad de realizar reparaciones extraordinarias de la vivienda para evitar deterioros mayores.
• Pagar gastos de pleitos que pudieran surgir sobre el usufructo.

El artículo 471 del Código Civil establece en términos generales los derechos del usufructuario: El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.

• Derecho a percibir los frutos naturales o industriales pendientes en el momento de comenzar el usufructo.
• Derecho a aprovechar para sí mismo el bien usufructuado.
• Derecho a arrendar o enajenar su derecho a usufructo, aunque sea a título gratuito. Asumirá la responsabilidad de los daños que reciba la propiedad.
• Derecho a hacer en la propiedad mejoras útiles o de recreo convenientes, siempre que no alteren la forma del bien. No tendrá derecho a indemnización por esas mejoras.