Las causas de extinción de condominio en las herencias en el Código Civil
El Código Civil establece tres causas especiales de disolución de un condominio:
- Adjudicar todo el bien a uno de los herederos. Los demás recibirán el valor de su parte en dinero. En la escritura notarial se debe registrar quiénes son los titulares originales y cuál o cuáles ceden su parte a cambio de remuneración económica. También debe registrarse el valor acordado.
- Otra solución, causa de extinción de condominio, consistirá en vender a un tercero el bien y repartir el precio de la venta.
- En caso de que no se resuelva por la vía del acuerdo, la causa de la disolución será una sentencia judicial. Para ello, el copropietario desconforme presentará su demanda.
¿Cuáles son los caminos posibles para extinguir un condominio en una herencia?
El artículo 400 del Código Civil establece que “Ningún copropietario
está obligado a permanecer en la comunidad de bienes, y cualquiera de ellos puede pedir
en cualquier momento la división de la cosa común”.
Este artículo se complementa con el 404: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los
copropietarios no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se
venderá y repartirá su precio”. En estos artículos, se proponen claramente las vías de extinción de un condominio generado por una
herencia. Este proceso dependerá de los vínculos y de la voluntad de los
copropietarios. Relaciones armoniosas o conflictivas determinarán que el condominio se
disuelva extrajudicialmente o que sea necesario acudir al juez.
Extinción extrajudicial
La extinción extrajudicial de un convenio de herencia solo es posible cuando hay acuerdo entre los copropietarios del bien. Los procesos judiciales son largos y costosos, por lo que es la opción más conveniente.
Para disolver un condominio extrajudicialmente se requiere la intervención de un Notario. Este será el encargado de regularizar la situación de los bienes. Si existen varios bienes, un camino es la formación de lotes iguales en valor y repartirlos entre los herederos. De esta forma, los bienes en copropiedad se distribuyen. Cuando hay diferencias de valor entre las propiedades, se compensan con dinero en efectivo.
Extinción judicial del condominio
Cuando los acuerdos no son posibles, se acude a la demanda judicial. Esta demanda se presentará en el Juzgado donde se encuentre el bien que motiva el conflicto.
El demandante deberá acreditar que es dueño del bien y que desea extinguir la copropiedad. Asimismo, presentará documentos que prueben que se realizó una tasación.
Es conveniente que el copropietario que no está de acuerdo con ningún arreglo extrajudicial, envíe una solicitud de acuerdo amistoso por escrito a los demás copropietarios. A la hora de la demanda, presentará también un documento probatorio de este acto, como muestra de su buena voluntad.
En estos casos, es frecuente que otro copropietario en su defensa presente una tasación diferente. Ante esta situación, el juez requerirá una nueva tasación. En el supuesto de que los copropietarios no lleguen a un acuerdo para vender o para que uno se quede con el bien pagando al otro su parte, el bien será subastado.
¿Qué ocurre cuando el bien del condominio está hipotecado?
Si los herederos han recibido un bien sobre el que existe una hipoteca, la extinción del condominio se complica un poco. Los copropietarios deberán hablar con la entidad financiera titular de la hipoteca para realizar una subrogación o una novación hipotecaria.
- La subrogación hace que otra persona sustituya a la titular de la hipoteca.
- La novación supone un cambio en las condiciones acordadas. En este caso alguno de los copropietarios se podría liberar de la hipoteca.
En cualquiera de las dos situaciones, los copropietarios deben resolver también su participación en la hipoteca del bien.
¿Qué impuestos se pagan por extinción de condominio?
La extinción de condominio de herencia tiene ciertas ventajas fiscales. El pago de impuestos es menor que si se opta por la compraventa.
Se evita el impuesto de las Rentas de las Personas Físicas, porque no se genera variación patrimonial. Por tanto, solo tributa el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que equivale a un valor de entre 0,5% y 1,5%, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se ejecute la tramitación. Respecto a la Plusvalía municipal, al no considerarse transmisión patrimonial, su tributación tampoco se realiza.
Si la extinción es de común acuerdo, extrajudicial, se deben incluir gastos de los honorarios profesionales del notario y de tasador si lo hubiere. Si se judicializa, se pagarán también gastos de abogado, del procurador y de pruebas periciales si son necesarias.